Саудовская Аравия развивает рынок недвижимости

Королевство Саудовская Аравия (КСА) сегодня выглядит как страна с четкими планами и большими деньгами, которые она готова инвестировать в свое развитие. Реализация планов зависит от диверсификации экономики, привлечения зарубежных капиталов и эффективного проведения реформ. Для сравнения и оценки динамики возьмем успешный региональный пример – опыт ОАЭ, который используют страны региона, в том числе КСА. Екатерина Румянцева рассказала о перспективах и вызовах для инвесторов, которым интересна экономика Королевства в статье, опубликованной на RB.RU.

Чем КСА привлекательна для инвесторов в недвижимость

Прежде всего масштабом. В отличие от ОАЭ, у КСА есть большое преимущество – здесь проживает более 36 млн человек. В Эмиратах живет почти в четыре раза меньше. При этом средняя стоимость квадратного метра в КСА составляет сегодня в рублях около 490 тыс., а в ОАЭ – 1 млн.

В городах живут 88 % граждан Королевства. В стране действует государственная программа по обеспечению граждан собственным жильем, согласно которой до 70 % жителей должны иметь свой дом. При поддержке государства жители страны могут скупить большую часть новых объектов, что приведет к постепенному росту рыночных цен. Сейчас государство продает недвижимость только своим гражданам, во второй волне будут жители Ближнего Востока и мусульмане в целом, потом европейцы и американцы. Иностранцам пока не разрешено владеть собственностью в стране, но вкладывать в строительство можно. На фоне санкций и закрытия популярных направлений ожидается, что доля российских инвесторов в недвижимость КСА будет высокой.

Эр-Рияд в ближайшие годы не превратится в Дубай, но сегодня этот город прирастает на 1 млн человек в год. И, по прогнозам, население города удвоится к 2030 году. Спрос на коммерческую недвижимость в городе уже сегодня превышает предложение. В ближайшие годы эксперты предсказывают ее дефицит – в 2024 году прогнозируется ввод 260 тыс. кв. м новых офисных помещений, что для Эр-Рияда крайне мало.

Масштабом отличаются и новые девелоперские проекты, запущенные в стране за последние годы. Кроме дома-мегаполиса Line, это Oxagon – инновационный порт на воде, Trojena – туристический курорт в горной местности. Такие проекты подтверждают: в стране происходит не обновление, а кардинальная перестройка.

Международный туризм не только обеспечит дополнительный поток денег в страну, но и станет драйвером роста спроса на недвижимость. Уход от нефтяной зависимости во многом возможен благодаря туризму. У соседей это получается. ОАЭ занимают 4-е место в мире по доходам от международного туризма – только Дубай ежегодно посещают более 25 млн туристов. Через 15 лет КСА планирует принимать до 30 млн иностранных туристов – саудиты намереваются вложить $35 млрд в развитие инфраструктуры.

Сегодня КСА платит крутым специалистам больше, чем им предлагают Эмираты. А некоторые эксперты сравнивают Королевство с Россией 90-х, когда изолированная от мира страна с емким рынком вдруг открылась для иностранного капитала. Если сценарий повторится, то рынок Саудовской Аравии ждет кратный рост спроса на недвижимость и рост цен на уровне 20–25 % в год в первые несколько лет.

Факторы успеха. Чего ждать инвесторам

У любого плана есть метрики успеха. Для понимания экономических перспектив Саудовской Аравии, а с ними и тенденций на рынке недвижимости, необходимо обращать внимание на несколько векторов развития страны.

Либерализация

Либерализация – важный шаг для притока в страну иностранных инвестиций. В ОАЭ изменения накапливались постепенно, а реформы страна проводила десятилетиями. Этот процесс продолжается до сих пор.

Ситуация в Саудовской Аравии стала меняться с приходом к власти Мохаммеда бин Салмана, который за несколько лет ввел ряд послаблений, является сторонником модернизации и реформ. В 2016 году он объявил о запуске программы «Видение Саудовской Аравии 2030», основные цели которой – экономические реформы и модернизация общества. Программу сложно назвать светской: в ней все еще много отсылок к нормам и правилам ислама. Однако это первый документ, который приняли без разрешения «Корпуса улемов».

В 2018 году в Саудовской Аравии женщинам разрешили водить машину, постепенно снимали запреты на посещение кинотеатров, ослабляли другие ограничения. В ближайшие месяцы власти Королевства разрешат иностранцам приобретать недвижимость.

С другой стороны, Саудовская Аравия пока остается, пожалуй, единственным государством в мире, где каждый год официально совершаются десятки публичных казней. КСА нетерпимо к прессе – как минимум 36 журналистов сегодня находятся в тюрьмах страны.

Крупный западный капитал заинтересован в новых рынках, но следит за либерализацией общества в Саудовской Аравии. Дальнейшие усилия Королевства по снятию ряда запретов и ограничений, несомненно, будут способствовать активному притоку иностранного капитала в страну.

Экономические реформы и диверсификация экономики

У Саудовской Аравии большие цели, но времени на их достижение не так много. Для примера, ОАЭ десятилетиями модернизировали и диверсифицировали экономику, а деньги брали из доходов от продажи углеводородов. И даже несмотря на это, зависимость страны от продажи нефти все еще достаточно велика. В 2021 году среди прочих статей экспорта на реализацию нефти, продуктов ее перегонки и минерального топлива приходился 51 %. У Саудовской Аравии ситуация хуже, и этот показатель находится сегодня на уровне 80 %. При этом ЕС, один из крупнейших импортеров углеводородов из КСА, планирует полностью отказаться от нефти и газа к 2050 году и стать «климатически нейтральным».

По уровню жизни КСА сегодня заметно отстает от развитых государств. Если в конце 70-х годов ВВП на душу населения составлял в стране $10,5 тыс. (в США за тот же период – $24,5 тыс.), то сегодня – лишь $19,2 тыс. (в США – $46,5 тыс.).

В Эр-Рияде это понимают, как и необходимость модернизации экономики, изменение ее монокультурного характера.

Саудиты развивают альтернативные источники энергии и нефтехимию. В стране созданы специальные департаменты для иностранных специалистов, которые помогают компаниям развиваться и работать на местном рынке.

Саудовская Аравия хочет стать центром образования для всего арабского мира, заниматься космическими исследованиями. Но грандиозные планы сработают только в случае реформ. Королевство проходит процесс серьезной трансформации от закрытого государства к инновационному.

В целом деньги на реализацию программы есть. Недавно у КСА улучшился рейтинг кредитной привлекательности до уровня А. Сегодня в стране присутствуют крупные международные инвестиционные фонды, работает и собственный суверенный фонд (PIF), который финансирует инфраструктурные проекты за счет доходов от продажи углеводородов. Однако саудовский бюджет нередко бывает и дефицитным.

Международное сотрудничество

В 2015 году саудиты приняли участие в Парижской конференции по климату. В доказательство приверженности международным инициативам страна выделила более $2,5 млрд на развитие «зеленой» энергетики.

КСА все активнее выступает посредником в международных конфликтах и со своей стороны начало проводить консультации по мирным переговорам с Израилем. В условиях новой войны на Ближнем Востоке консультации приостановили, но не прервали.

Мирный договор позволит не только снизить напряженность в регионе, но и наладить товарооборот, получить эффективные и недорогие, в сравнении с аналогами, израильские технологии, получить доступ к инновационному израильскому рынку. Для примера, в 2021 году, уже через год после подписания мирного соглашения между Израилем и ОАЭ, торговый оборот между странами достиг $1 млрд.

Фондовый рынок

Росту рынка недвижимости способствует развитие фондового рынка. У соседей КСА, Арабских Эмиратов, доля компаний сектора недвижимости на фондовой бирже входит в тройку лидеров по капитализации с 18,25 %. Саудовская фондовая биржа Tadawul такими показателями похвастаться не может. Доля компаний сектора в общей структуре пока малозаметна, а в лидерах – финансовые, производственные и телекоммуникационные компании.

Резюме

Рынок недвижимости Саудовской Аравии демонстрирует заметный рост и перспективы в рамках реализации программы Vision: 2030. Инвестиции в инфраструктуру и жилищное строительство, поддержка со стороны государства и улучшение инвестиционного климата создают благоприятную атмосферу для развития отрасли. Сегодня важно учитывать возможные риски, связанные с внутренними и внешними факторами, которые могут повлиять на долгосрочные перспективы рынка.

Оценивать риски сегодня непросто. Однако у Мухаммеда бин Салмана есть мощная поддержка элит, а заданный вектор развития достаточно сильный, чтобы влиять на любые политические решения руководства.

Скорее всего, не все грандиозные проекты будут сданы точно в срок. Здесь многое зависит от высокого спроса. Например, проекты в Эр-Рияде не вызывают сомнений, а сроки строительства в Джидде могут измениться. Программы, которые финансирует суверенный фонд PIF, будут полностью реализованы.